Il faut mieux protéger les locataires dans le budget de 2024

La ministre des Finances a annoncé que le prochain budget fédéral serait dévoilé le 16 avril prochain. Elle a indiqué que les problèmes liés à l’abordabilité seraient au cœur du budget (ce qui ne surprendra personne), mais, comme toujours, c’est dans les détails que se cachent les difficultés.

En pleine crise de l’abordabilité, bien trop de Canadiens ressentent une pression financière, en particulier ceux qui sont locataires. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a affirmé qu’au Canada, le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location a touché un nouveau creux (1,5 %) depuis que la SCHL a commencé à l’enregistrer en 1998. Selon les données de la SCHL, le loyer moyen des appartements de deux chambres destinés à la location a augmenté de 5,6 % en 2022 et de 8 % en 2023. Ces chiffres sont nettement au-dessus de la hausse moyenne sur 12 mois enregistrée de 1990 à 2022 (2,8 %).

Manifestement, la demande dépasse largement l’offre dans le secteur du logement. Toutes sortes de facteurs ont aggravé le problème : le coût exorbitant des habitations pousse de plus en plus de gens à demeurer en appartement; les taux d’intérêt élevés font hésiter ceux qui veulent accéder à la propriété; les taux d’immigration augmentent et les retraités se cherchent des logements plus petits. Il en résulte un resserrement d’un marché qui était déjà étroit. Une étude du Centre de recherche et de formation sur le milieu urbain de l’Université Carleton a révélé que, de 2011 à 2021, on avait perdu 11 logements locatifs abordables pour chaque nouveau logement locatif abordable. Le tiers des Canadiens sont locataires, et leur nombre augmente deux fois plus vite que celui des propriétaires.

La financiarisation des logements locatifs est un autre élément qui fait croître le coût du logement. Les fiducies de placement immobilier (FPI) achètent une part importante des logements locatifs; elles détiennent environ 20 à 30 % de tous les logements locatifs au Canada et font grimper les loyers. La location de courte durée popularisée par des entreprises comme AirBNB et Vrbo a aussi une grande incidence sur le nombre de logements disponibles et les loyers. D’après un récent rapport de Desjardins, chaque hausse d’un point de pourcentage de la part des logements à location de courte durée s’accompagne d’une hausse de 2,3 % des loyers.

Il est clair que nous devons en faire plus pour stopper la financiarisation des logements locatifs qui pousse bien trop de Canadiens à bout. Un bon point de départ serait de rétablir le programme fédéral de coopératives de logement que les conservateurs de M. Harper ont abandonné, nous privant ainsi de 800 000 logements abordables. Bien que l’on puisse reprocher au gouvernement libéral actuel de ne pas avoir réussi à faire construire plus de logements, l’élimination du programme par le gouvernement Harper a manifestement beaucoup contribué à la situation dans laquelle nous nous trouvons aujourd’hui.

En outre, le budget fédéral à venir devrait prévoir la création d’un fonds de protection des locataires permettant à des organismes à but non lucratif d’acheter les logements abordables qui sont mis sur le marché. Le gouvernement de la Colombie-Britannique a d’ailleurs récemment créé un tel fonds, qui fournit des subventions d’investissement unique à des organismes à but non lucratif pour acheter, parmi le parc immobilier existant, des logements qu’ils loueront à un prix inférieur à celui du marché. Ceci permet d’alléger la pression financière découlant de la surchauffe du marché pour les personnes aux revenus plus modestes. Le programme, qui en est encore à ses débuts, a pour objectif d’acquérir jusqu’à 2 000 logements.

Il est certain que les grands promoteurs, les FPI et les services de location de courte durée n’ont pas l’intérêt des locataires en tête. L’an dernier, le nombre d’avis d’expulsion de locataires à Toronto a augmenté de 77 %. Notre pays a désespérément besoin de rééquilibrer son parc de logements et de construire davantage d’habitations. Nous verrons bien si le gouvernement reconnaîtra ce besoin urgent et fera le nécessaire dans le budget à venir pour aider les locataires.